二、征求意见事项：欢迎全市各界人士及广大市民提出宝贵意见，并请将宝贵意见以书面形式递交沅江市住房保障服务中心法制股，或以电子邮件形式发送至QQ邮箱1059584824。联系人：丁建华 联系电话：15243730899  0737-2721299

第一章  总则

第一条  为加快推进我市城镇棚户区改造，鼓励和规范社会力量参与棚户区片区改造和开发(以下简称棚改开发，拟改造和开发的棚户区片区简称棚改片区)，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[2015]37号)、住房和城乡建设部等7部委《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》（建保[2012]91号)、《国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)的通知》(国土资发(2016)147号)等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于我市城镇规划区范围内，经市人民政府批准同意实施的房屋结构简易、基础设施简陋、安全隐患突出的集中连片棚户区, 腾空土地面积在30亩及以上需要整体拆除重建的改造项目。

第三条  本办法所称棚改开发，是指纳入国家、省、市棚户区改造计划，通过引进社会力量参与，依法实施棚改片区可行性论证及评审、征收拆迁、居民补偿安置、城市基础设施和公共服务设施建设以及相应的腾空土地开发利用等系列工程。

第四条  棚改开发应当坚持“政府主导、规划引领、依法依规、惠民利民、市场运作、企业参与、严控债务、自求平衡”的原则，通过棚户区改造与片区产业开发的紧密结合，确保棚改开发收益自求平衡，不违规新增政府隐性债务。

    第五条  棚改开发工作由市保障性安居工程工作领导小组组织领导、统筹协调、督查考核、市住房保障服务中心为牵头实施机构，受市人民政府委托，通过竞争性磋商等方式确定棚改开发投资企业，签订实施合同并负责组织实施。市人民政府确定的征收部门负责棚改片区是征补工作。

第二章  参与条件及内容

第六条  参与本办法棚改片区开发的社会力量须具备如下条件:

(一)符合国家和省关于棚户区改造相关要求的开发建设企业包括依法登记成立的企业，实缴注册资金在五千万元以上。

(二)具有与棚改开发项目相匹配的资金实力，良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力;具有提供城市棚户区改造所必需的设施、设备、人员和专业技术人员；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；法律、法规规定的其他条件。

(三)参与棚改开发的社会力量应在沅江市注册成立项目公司。

(四)法律法规规定的其他条件。

第七条  社会力量参与棚改开发的内容包括:

(一)规划设计。根据上位规划和市人民政府对棚改开发的定位，可依法依程序申请对棚改片区相关控制性详细规划进行修改，并为棚改片区制定修建性详细规划。

(二)征地拆迁出资。及时、足额组织土地和房屋征收补偿所需概算资金并将资金交付市保障性安居工程工作领导小组办公室(以下简称市安居办)指定账户，实施棚改开发项目的征地拆迁、收购和搬迁。

(三)基础设施建设。按照法律政策规定和合同约定，承担棚改片区内道路、供水、供电、供气、排水、排污、通讯等基础设施建设。

(四)公共服务设施建设。按照法律政策规定、合同约定及规划要求，承担棚改片区内公园、绿地等公共设施建设，及文化、教育、医疗、农贸市场等公益事业项目建设。

(五)保障性安居工程建设。承担棚改片区内安置住房、公共租赁住房等保障性安居工程建设。

(六)经营性用地开发建设。参与棚改片区内土地的招标拍卖挂牌，对按规划要求竞得士地使用权的土地实施开发建设。

(七)产业招商。利用自身优势开展产业招商，包括项目包装、产业推介、企业引进等。

(八)片区运营管理。参与棚改片区物业管理和基础设施、公共设施等项目的运营与维护。

(九)实施合同约定的其它内容。

第三章  实施程序

第八条  社会力量参与棚改开发项目前期工作依法定程序，按以下步骤实施：

(一)项目规划阶段。由市住房保障服务中心牵头，相关职能部门和属地办事处配合，摸清拟定改造范围内居民、房屋底数及土地权属、面积情况;土地成本的测算由自然资源局牵头，市财政局、市住保中心参加，共同测算;市自然资源局牵头确定项目规划指标和改造建设要求(控制性详规初步控制指标)。

(二)项目确认阶段

1.签订框架协议。市住房保障服务中心加强对棚改片区的整体包装策划，积极引进社会力量参与棚改开发，经双方协商一致报请市人民政府签订合作框架协议。

2.确定参与企业。棚改开发项目可邀请多个社会力量参与，根据社会力量制定的棚改片区规划方案、实施方案和出资比例、资信状况等进行综合评价，市住房保障服务中心采取竞争性蹉商等方式择优确定参与企业。

3.签订实施合同。已签订框架协议的棚改片区，由市住房保障服务中心牵头，根据规划技术指标等要求，制定实施方案，报市人民政府同意后签订实施合同。

4.履约保障。参与棚改开发的企业根据合作框架协议要求，签订框架协议后以房屋征收补偿概算资金的20％作为履约保证金，将履约保证金(即转为土地和房屋征收补偿预付款)缴存至市安居办指定的账户。

(三)项目征转和拆迁阶段。市人民政府利用社会力量提供的资金，完成棚改片区项目范围内的土地和房屋征收、征用、转用、补偿等工作后，由市土地储备机构依法收储。

(四)土地出让阶段。棚改片区项目用地完成征收成为净地后，用于市政基础设施、公共服务设施或保障性安居工程建设且符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式供地。经营性用地采取招标拍卖挂牌出让方式供地。经营性用地出让起始价综合考虑该改片区拆迁成本、基准地价确定。获准参与招拍挂的企业，须具备本办法第六条所要求的相应条件。市自然资源局根据棚户区改造片区控制性详规和修建性详规制定规划条件，设定片区内规划建设的基础设施和公共服务设施等投资条件。

第九条  社会力量签订实施合同后，应依法履约，不得随意毁约，也不得擅自将项目转让给第三方。因法律法规或政策变化、不可抗力等因素导致合作项目无法继续推进的，合作双方可以平等协商终止合作关系。

第十条  棚改开发项目由市人民政府确定的征收部门负责完成项目征地拆迁工作，市保障办根据项目所辖区房屋征拆进度拨付资金。征地拆迁体量较大的项目，参与企业可根据项目计划，分期缴存征地拆迁资金。

第十一条  已进入棚改开发的社会力量应参与该棚改片区内经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让，同等条件下优先受让。如无其他企业参与竞买，则已进入棚改开发的社会力量应以挂牌价摘牌。

第四章  优惠政策

第十二条  社会力量参与棚改开发项目，按规定享受中央、省、市棚户区改造及招商引资等优惠政策。

(一)土地供应。参与企业在棚改净地出让，以履约保证金作为土地竞买保证金。

(二)财政支持。

1.申请编入户区改造计划的项目，享受中央、省、市下达的棚改或其他补助资金支持，但其享受的补助资金不计入社会力量投入资金。

2.社会力量在棚改建设中享受报建规费优惠，其享受报建规费优惠的建筑面积，为棚改项目用地范围内实际征收拆迁合法总建筑面积的2倍。依法免征城市基础设施配套费。行政事业服务性收费按物价部门核定的最低标准的30％收取(新建项目商业部分除外)。

3.棚改片区出让土地公开交易成交且竞得人全额缴纳土地出让价款后，市财政局将土地出让金专户储存，主要用于该片区棚改开发。其中，出让土地起始价内价款部分用于地块和房屋征收等补偿;高出起始价溢价部分，除上缴中央、省财政部分外，全部用于该棚改片区拆迁密度大、拆近成本高于挂牌价的地块拆迁；如仍有结余，则用于该片区道路、供水、排水、排污、绿地、公园等城市基础设施建设。市财政局按市人民政府审定的片区棚改实施方案，将土地出让金依实施协议及时足额划拨到市安居办指定账户。

 (三)投资补偿。对参与棚改开发且开展了项目前期工作的企业，在土地出让招拍挂活动中未取得土地使用权的，根据企业前期实际投入，按同期银行贷款2年期基准利率的2倍支付资金占用利息。所需资金在该项目土地出让收入中列支，列入土地成本，计息时间最长不超过2年。

(四)产业支持。棚改开发引进的产业项目落地生根后，可以享受我市招商引资和产业扶持政策。

(五)审批服务。各市直相关部门要为社会力量参与棚改开发的行政审批建立绿色通道，优化审批流程，缩短审批时间，提高服务效率。棚改开发企业享受A级信用房地产企业政策，其商品房预售资金按《益阳市人民政府关于印发(益阳市商品房预售资金监管办法〉的通知》(益政发(2016）20号)文件规定及时拨付后，每月剩余的预售资金，经市保障办审核后，全额拨付给企业用于该片区棚改开发。

(六)时限保障。棚改项目签约后要按照时间节点积极推进各项工作。征地拆迁原则上要在项目启动后的12个月内完成，形成净地后6个月内公开出让。时限要求的具体内容在市人民政府定的棚改片区实施方案中予以明确。

第五章  其他事项

第十三条  对已实施部分棚户区改造尚未扫尾清零的，或由原实施主体单位按时序要求扫尾清零，或由市住房保障服务中心牵头，市财政局、市自然资源局和参与企业进行前期投入评估通过直接转让或按比例入股的方式扫尾清零。

第十四条  棚改开发完成后，棚改片区内由社会力量新建扩建翻建的幼儿园、学校、医院、公园、公租房等公益性设施项目，根指实施合同约定，及时移交给市人民政府。

第十五条  发展改革、财政、自然资源、住房和城乡建设、教育、卫生健康、城管执法、文旅广体等部门要强化服务意识和责任意识，全力配合推进棚改项目建设。市人民政府确定的征收部门要强化征收工作的主体责任，组织好项目征地、拆迁、安置和房屋征收与补偿工作。财政部门要全力支持棚改工作，保障市安居办开展前期工作的经费和办公经费等。

第十六条  市保障性安居工程工作领导小组办公室按有关规定督查督办、跟踪问效、考核问责，对督查中发现的问题，及时反馈。对因工作不落实、指施不到位，影响棚改开发工作的部门、单位及其责任人，启动问责机制。

第十七条本办法自公布之日起施行。国家、省出台新规定的，从其规定。

                                 沅江市住房保障服务中心

                                 2020年7月13日